Prisindeks for brukte boliger

Pris er kjøpesummen oppgitt i kjøpekontrakten. For borettslagsboliger er både innskudd og andel av fellesgjeld inkludert i prisen.

Arealbegrepet som benyttes i statistikken er P-ROM. P-ROM måles som bruksarealet innenfor boligens omsluttende vegger minus boder, tekniske rom, garasje, felles trapperom og liknende.

Boligtypene fordeler seg på tre kategorier:

• enebolig (ren enebolig, generasjonsbolig, enebolig med hybel-/sokkelleilighet)
• småhus (tomannsboliger, rekkehus og andre småhus)
• blokkleilighet (leiligheter i boligblokk med to etasjer eller flere)

Eieformene i statistikken er selveier og borettslagsboliger. Borettslagsboliger kan, i tillegg til andelsleiligheter, også være aksje- og obligasjonsleiligheter.

Regionene kan aggregeres til landsdeler etter SSB sin standard. I regresjonsmodellen benyttes SSB sin standard for kommuneinndeling etter sentralitet og SSB sin standard for å skille mellom tett kontra spredt bebyggelse.

Navn:Prisindeks for brukte boliger

Emne:Priser og prisindekser

426 Seksjon for eiendoms-, areal- og primærnæringsstatistikk

Landet er delt inn i 11 regioner, hvorav 4 er storbyer:

Oslo med Bærum
Stavanger
Bergen
Trondheim

Akershus utenom Bærum
Vestfold og Telemark og Viken uten Akershus
Innlandet
Agder og Rogaland utenom Stavanger
Møre og Romsdal og Vestland utenom Bergen
Trøndelag utenom Trondheim
Nord-Norge

I tillegg publiseres det gjennomsnittlige kvadratmeterpriser helt ned på kommunenivå.

Hyppighet: Kvartalsvis

Aktualitet: Statistikken publiseres om lag 13 dager etter det aktuelle kvartalets utløp.

Referansetidspunkt: 2015=100.

Boligprisindeksen rapporteres til Eurostat.

Anonymiserte mikrodata lagres som tekstfiler på Unix.

I løpet av 1980 årene steg boligprisene kraftig samtidig som reguleringen av kredittmarkedet ble avviklet. Den etterfølgende gjeldskrisen og det kraftige fallet i boligprisene fram til 1992 gjorde at det ble stor oppmerksomhet rundt prisutviklingen til boliger og annen fast eiendom både i offentlig forvaltning og i media. Statistisk sentralbyrå startet å publisere prisindekser for brukte selveierboliger i 1993 med tall tilbake til 1991. Etter hvert utarbeidet SSB også prisindekser for borettslagsleiligheter. I 2003 ble begge eierformene inkludert i totalindeksen og indeksen fikk navnet Boligprisindeksen (BPI).

Fram til 2002 ble omsetningsprisene og opplysninger om en rekke kvaliteter ved boligene samlet inn med en kvartalsvis skjemaundersøkelse til kjøpere av selveierboliger, som i følge tinglysingsregisteret var omsatt i fritt salg. Prisoppgaver over omsatte borettslagsboliger ble hentet direkte fra NBBL. Fra 2002 hentes datagrunnlaget til selveierboliger fra FINN.no. og fra 2009 er FINN.no datakilden for begge eierformene.

Statistikken benyttes av offentlig forvaltning (Finansdepartementet, Norges Bank m.fl.) og finans- og analysemiljøene. Statistikken er en viktig indikator for selgere og kjøpere av boliger og takserings- og meglermiljøet.

Ingen eksterne brukere har tilgang til statistikk før den er publisert samtidig for alle kl. 08.00 på ssb.no etter forhåndsvarsling senest tre måneder før i Statistikkalenderen.

Prinsipper for likebehandling

Eiendomsverdi utarbeider månedlig prisstatistikk for Eiendom Norge, basert på datagrunnlaget til FINN.no. De publiserer gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for tre boligtyper (eneboliger, delte boliger og leiligheter) for et stort antall geografiske områder (Fylker, deler av fylker, bykommuner og bydeler i storbyer). Kvadratmeterprisene vektes sammen til gjennomsnittet for hele landet totalt og for hver boligtype. Omsetningen i de tre foregående årene for hver boligtype i hver region brukes som vekter. De viktigste forskjellene mellom denne statistikken og Boligprisindeksen er valg av vekter og publiseringshyppigheten.

I SSB sin kvartalsvise eiendomsomsetningstatistikk publiseres gjennomsnittlig kjøpesum for boligeiendommene (omsatt i fritt salg med bygning) ved å summere kjøpesummene og dele på antall omsetninger. Prisendringstallene i denne statistikken tar ikke hensyn til at gjennomsnittlig størrelse, beliggenhet, byggeår og standard kan variere over tid.

Norges bank har en boligprisindeks og kvadratmeterpris som dekker perioden 1819 - 2012.

Lov om offisiell statistikk og Statistisk sentralbyrå (statistikkloven) §10.

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2019-06-21-32/

Rådsforordninga 2020/1148

Boligprisindeksen måler verdiutviklingen på hele boligbestanden, basert på løpende prisopplysninger over brukte boliger omsatt i fritt salg.

Fra 2012 begynte vi å ekskludere omsetninger der byggeåret er fra i år og/eller i fjor. Dette er mellom 1-3 prosent av observasjonene.

FINN.no sitt prisregister over omsatte boliger. I tillegg supplerer SSB boligomsetningene med data fra Matrikkelen.

Alle boliger omsatt gjennom FINN.no sine internettsider.

FINN.no sender elektroniske prisrapporter ved utgangen av hver måned. Rapporten fra FINN.no inneholder en rekke opplysninger om hvert boligsalg, hvorav følgende benyttes i statistikkproduksjonen: kontraktsdato, pris, adresse, eierform, boligtype, P-rom og byggeår.

Fra matrikkelen kobler vi til: kode om boligen ligger i tett eller spredt bebyggelse og kode for kommunens sentralitet.

Det gjennomføres maskinelle kontroller for å sortere ut omsetninger med urimelig høye og lave kvadratmeterpriser og/eller svært store og små arealer.

Det beregnes prisindekser for tre boligtyper: enebolig, småhus og blokkleilighet i 11 regioner. De 33 delindeksene vektes sammen til totalindekser for hele landet og for regionene. Vektene er verdien av boligbestanden innenfor hver av de 33 segmentene. Verdien estimeres ved å multiplisere gjennomsnittlig omsetningspris fra foregående år med antallet boliger av den aktuelle boligtypen i regionen.

Delindeksene korrigeres med den såkalte hedoniske metoden for å unngå prisendringer som skyldes forskjeller i de omsatte boligenes gjennomsnittlige størrelse, geografiske beliggenhet, type og byggeår. Beregningsmodellen korrigerer ikke for endring i boligenes standard.

Boligprisindeksen sesongjusteres, mer informasjon om finnes under fanen Sesongjustering.

Bruken av innsamlede data skjer i samsvar med krav stilt av Datatilsynet. Opplysningene blir oppbevart og eventuelt tilintetgjort på en forsvarlig måte.

Metoden for å beregne vektene til de regionale delindeksene er endret to ganger siden starten i 1991. I 1997 gikk man over fra å bruke andelen av totalt omsatte boliger i regionen til å bruke andelen av den totale boligbestanden i regionen. Fra 2002 ble vektene endret til verdien av boligbestanden. Endringen i 1997 betyr at områder med liten boligomsetning veier mer enn tidligere. Endringen i 2002 fører til at områder med høye boligpriser veier mer enn tidligere. Fra 2009 er landet delt i flere regioner. Det betyr at delindeksene vektes sammen på et lavere regionalt nivå enn før.

Før 2002 lå boligens bruksareal til grunn for beregning av kvadratmeterprisene. Fra 2002 er det boligarealet, nå P-ROM som benyttes til disse beregningene. Kvadratmeterprisene er derfor ikke direkte sammenlignbare før og etter årsskiftet 2001/2002.

Utvalget omfatter boliger som er annonsert på markedsplassen FINN.no. Det vil si om lag 70 prosent av boligomsetninger i fritt salg. Dette kan gi skjevheter mht. geografisk fordeling og boligstandard.

Omfanget av feil i datamaterialet fra FINN.no er forsøkt kontrollert for ved ulike filtre som luker ut usannsynlige observasjoner.

Vi korrigerer ikke for at boligstandarden kan endre seg over tid. Det betyr at prisveksten kan overestimeres.

Ikke relevant

For måneds- og kvartalstall er det ofte betydelige sesongvariasjoner som vanskeliggjør en direkte tolkning av utviklingen fra periode til periode. For å lette tolkningen av slike tidsserier, sesongjusteres mange tallserier ved bruk av X-12-ARIMA eller andre sesongjusteringsverktøy.

For mer generell informasjon om sesongjustering og begrepene knyttet til det, se Generelt om sesongjustering (pdf).

Boligprisindeksen sesongjusteres ettersom analyser viser et stabilt sesongmønster. Generelt sett øker boligprisene som regel fra 1. til 2. kvartal, mens det ofte er prisnedgang fra 3. til 4. kvartal. Ved å fjerne sesongbetinget variasjon, fremkommer den underliggende økonomiske utviklingen tydeligere.

Serier som sesongjusteres

• Hele landet, i alt
• Hele landet, enebolig
• Hele landet, blokk
• Hele landet, småhus
• Agder og Rogaland utenom Stavanger, i alt
• Akershus utenom Bærum, i alt
• Vestfold og Telemark og Viken uten Akershus, i alt
• Bergen, i alt
• Trøndelag utenom Trondheim, i alt
• Trondheim, i alt
• Nord-Norge, i alt
• Innlandet, i alt
• Oslo og Bærum, i alt
• Stavanger, i alt
• Møre og Romsdal og Vestland utenom Bergen, i alt

Alle seriene går tilbake til 2005.

Prekorrigeringsrutiner i bruk

Prekorrigering er korrigering av rådata for kalendereffekter og ekstremverdier før det blir gjennomført en sesongjustering.

• Det gjennomføres en automatisk prekorrigering av rådata basert på standardopsjoner i sesongjusteringsverktøyet (se X-12-ARIMA-manualen).

Kalenderjustering

Det gjennomføres kalenderjustering på alle serier som viser signifikant og plausibel kalendereffekt innenfor en robust statistisk tilnærming, som regresjon eller RegARIMA-prosedyre (en regresjonsmodell der støyleddet er modellert ved en ARIMA-modell). Kalenderregresjonsvariable er bearbeidet i samsvar med de norske høytids- og helligdagene.

Metode for justering for virkedager

Det korrigeres ikke for virkedager.

Justering for bevegelige helligdager

Det justeres ikke for bevegelige helligdager.

Nasjonal og EU/euroområde-kalender

Seriene har ikke behov for kalenderjustering.

Behandling av ekstreme verdier

Seriene kontrolleres for ekstreme verdier, og identifiserte ekstremer blir forklart/modellert med bruk av all tilgjengelig informasjon. Når det foreligger en klar tolkning av årsaken til de ekstreme verdiene (f.eks. streik eller konsekvenser forårsaket av endringer i politikken m.m.) blir de inkludert som regressorer i modellen.

Valg av modell

For å prekorrigere er det nødvendig å velge en ARIMA-modell, samt avgjøre om data bør log-transformeres eller ikke.

• Modell velges manuelt etter å ha gjennomført statistiske tester.

Dekomponeringsrutiner

Dekomponeringsrutinen spesifiserer hvordan trend-, sesong og irregulær komponent blir dekomponert. De mest vanligste dekomponeringene er additiv, multiplikativ og log additiv

• Manuelt valg av dekomponeringsrutine etter grafisk inspeksjon av tidsseriene.

Valg av sesongjusteringsmetode

X12-ARIMA

Konsistens mellom rådata og sesongjusterte tall

Det er ikke samsvar mellom gjennomsnitt av kvartalsvise sesongjusterte tall for et år og tall for hele året i den opprinnelige råserien.

Konsistens mellom aggregat/definisjoner for sesongjusterte tall

Det er ikke konsistens mellom sesongjusterte totaler og underaggregater.

Direkte eller indirekte metode

En direkte metode er anvendt dersom tidsserier for en total og tilhørende underaggregater alle er sesongjustert hver for seg. En indirekte metode er anvendt for total dersom tidsserier for de tilhørende underaggregater er sesongjustert direkte og det deretter er foretatt en aggregering til totalnivå.

• Direkte metode anvendes, der rådata aggregeres, og komponentene og aggregatene sesongjusteres direkte med samme tilnærming og programvare. Uoverensstemmelser på tvers av aggregeringsstrukturen fjernes ikke.

Tidshorisont for estimering av modell og beregning av korrigeringsfaktorer

Når sesongjusteringen skal gjennomføres er det mulig å velge hvilken periode som skal brukes i estimeringen og beregningen av korrigeringsfaktorene. Med korrigeringsfaktorer menes faktorer for å prekorrigere og sesongjustere tidsserien.

• Hele tidsserien brukes for å beregne modell og korrigeringsfaktorer.

Revisjonsrutiner i bruk

Sesongjusteringen kan bli endret ved at det kommer til nye observasjoner eller rådata endres. Dette kalles revisjon, og det finnes flere måter å håndtere revisjonen på i offentliggjøringen av statistikken. For boligprisindeksen revideres hele serien hver gang et nytt kvartalstall kommer til.

Løpende eller faste valg i sesongjusteringen

Modell, sesongfiltre, ekstremverdier og regresjonsparametere reidentifiseres og estimeres sjeldnere enn en gang om året, og ligger fast mellom gjennomgangene.

Evaluering av sesongjusterte tall

Det evalueres kontinuerlig/periodevis de forskjellige kvalitative indikatorer som sesongjusteringsverktøyet produserer.

Kvalitetsindikatorer

For å behandle de fleste serier brukes et begrenset utvalg av diagnostikk og grafiske muligheter som sesongjusteringsverktøyet produserer.

Sesongjustering av korte tidsserie

Alle seriene er lange nok for å gjennomføre sesongkorrigeringsrutiner på en optimal måte.

Behandling av vanskelige tidsserier

Ingen av de publiserte serier blir oppfattet som problematiske.

Tilgjengelighet

Både rådata og sesongjusterte tall er tilgjengelige på www.ssb.no/bpi og i Statistikkbanken.

Formidling

I tillegg til rådata formidles minst en av de følgende serier: prekorrigert, sesongjustert, sesong- og kalenderjustert, trend. For boligprisindeksen formidles kun sesongjusterte serier.

• Dokumentasjon av sesongjustering i SSB
• The Committee for Monetary, Financial and Balance of Payments statistics
• EUROSTAT: Seasonal Adjustment. Methods and Practices
• US census: X-12-ARIMA-manual
• Notat 2008/58 Nye US Census-baserte metoder for ukedageffekter for norske data
• Notat 2007/43 Ny metode for påskekorrigering for norske data
• Notat 2001/54 Sesongjustering av tidsserier, Spektralanalyse og filtrering
• Notat 2001/02 Innføring i tidsserier, Sesongjustering og X-12-ARIMA