Eiendomsskatt er en kommunal skatt som den enkelte kommune skriver ut med hjemmel i Lov om eiendomsskatt av juni 1975 nr. 29 (Eigedomsskattelova). Etter loven er det kommunestyret som avgjør om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen. Kommunestyret vedtar skattesatser mv. i forbindelse med budsjettbehandlingen om høsten, året før eiendomsskatten skal samles inn. til kommunene samlet har hatt en jevn vekst i perioden 2020-2024, men med en kraftigere økning fra 2022 til 2023 og så en svak reduksjon med under én prosent fra 2023 til 2024 slik det vises i figur 1.
Den kraftige økningen fra 2022 til 2023 har sammenheng med økte boligpriser og også økte kraftpriser to år tidligere. Boligprisøkning kombinert med stort bunnfradrag i Oslo, forklarer mye av utviklingen i eiendomsskatten fra boliger og fritidsboliger i årene 2022-2024.
Kraftprisene økte forholdsvis kraftig også i 2022, noe som bidro til at eiendomsskatten fra næringseiendom, kraftverk mv, fortsatte å øke fra 2023 til 2024.
I perioden 2020-2024 kom om lag halvparten av eiendomsskatteinntektene fra boliger og fritidsboliger, og halvparten fra annen eiendom som næringseiendom og kraftverk mv. Fra 2023 til 2024 har imidlertid eiendomsskatteinntekten fra boliger og fritidseiendom gått noe ned, mens eiendomsskatteinntekten fra annen eiendom har fortsatt en jevn økning.
Eiendomsskatten i Oslo forklarer «knekken»
Utviklingen i eiendomsskatteinntekten i de største byene vil ha stor betydning for eiendomsskatten for kommunene sett under ett, spesielt når det gjelder utviklingen i eiendomsskatteinntekten fra boliger. Dette i kraft av å være de mest folkerike kommunene og dermed også kommunene med desidert flest boliger, se tabell 08455: Boliger.
Av figur 2 ser vi at eiendomsskatteinntekten fra boliger i Oslo, har den samme utviklingen i årene 2022-2024 som vi så i eiendomsskatten fra boliger samlet for alle kommuner vist i figur 1. Bergen har en noe kraftigere økning fram til 2023 for så å flate ut med en svak økning i 2024. Trondheim har en mer jevn økning i hele perioden.
Økninger i boligpriser og kraftpriser et år vil kunne slå ut i eiendomsskatteinntektene to år senere, se Eiendomsskatten følger kraftprisen. For eiendomsskatten fra boliger, så gjelder det kun der hvor kommunen benytter I stedet for kommunal taksering av boliger, kan kommunene benytte seg av Skatteetatens formuesgrunnlag ved verdsettelse av boliger. Grunnlaget for bolig-eiendomsskatten for et år hentes fra skattemeldingen to år tilbake i tid. ved beregningen av eiendomsskatten. I perioden vi ser på, har litt under halvparten av kommunene som har eiendomsskatt på boliger, benyttet Skatteetatens formuesgrunnlag. De forholdsvis kraftige økningene både i kraftpriser og boligpriser i 2021, vil derfor kunne slå inn i økt eiendomsskatt fra kraftverk og fra boliger i 2023.
Høyt nivå på bunnfradraget i Oslo forsterker virkningen av økte boligpriser
Oslo og Bergen benytter Skatteetatens formuesgrunnlag, og den forholdsvis kraftige boligprisøkningen i 2021 vil isolert sett, slå ut i økt eiendomsskatt i 2023.
Trondheim benyttet formuesgrunnlaget i 2021 og 2022, men I følge eiendomsskattelovens § 8 A-3 må kommunene foreta en verditaksering av eiendommene som ilegges eiendomsskatt, hvert 10. år. alle eiendommer i 2023. Samtidig reduserte de Eiendomsskattelovens §§ 11 til 13 regulerer hvilke skattesatser kommunene kan benytte ved utskriving av eiendomsskatt. Av § 11 går det fram at satsen generelt må ligge i intervallet 1-7 promille av takstverdien, men skattesatsen for boliger og fritidsboliger kan maksimalt være 4 promille av takstverdien. for boliger, men holdt Kommunestyret kan årlig velge å vedta et bunnfradrag for boliger/fritidsboliger. Bunnfradraget er et valgt kronebeløp, og dette kommer til fradrag i eiendomsskattetaksten redusert med 30 % (obligatorisk reduksjonsfaktor). Bunnfradrag kan innføres/økes/senkes/fjernes fra det ene året til det andre. uendret.
Både Oslo og Bergen reduserte skattesatsen for boliger i 2024. Bergen økte bunnfradraget fra 750 000 til 800 000 fra 2022 til 2023 og reduserte til 750 000 igjen i 2024. Oslo økte sitt bunnfradrag fra fire millioner i 2023 til 4,7 millioner i 2024.
Når eiendomsskatteinntekten til Oslo øker så mye mer fra 2022 til 2023 enn for Bergen, så ligger mye av forklaringen i det høye nivået på bunnfradraget i Oslo. Med fire millioner i bunnfradrag, som i Oslo i 2023, så vil mange boliger ha I Oslo er det et flertall som har boligverdi lavere enn bunnfradraget og som dermed ikke betaler eiendomsskatt. Ifølge eiendomsskattelovens § 14, skal det ikke skrives ut eiendomsskattekrav dersom den beregnede skatten er mindre enn 300 kroner.. En kraftig boligprisøkning vil da gi økt eiendomsskatt for de som allerede betaler eiendomsskatt på boliger. Men det vil også gjøre at det blir flere boliger som får beregnet eiendomsskatt som blir høyere enn null.
Med et bunnfradrag på 800 000, som Bergen hadde i 2023, så betaler de fleste boligeiere eiendomsskatt. Da vil en prisøkning på boliger først og fremst bety økt eiendomsskatt for de som allerede betaler eiendomsskatt.
På tross av ytterligere boligprisvekst, var det nedgang i eiendomsskatten fra boliger i Oslo fra 2023 til 2024. Dette skyldes redusert skattesats og økt bunnfradrag. Økningen i bunnfradraget til 4,7 millioner i 2024, gjorde at det igjen ble færre boligeiere som måtte betale eiendomsskatt.
Eiendomsskatteinntekten fra boliger påvirkes altså av endringer i skattesats, boligverdi og bunnfradrag samt eventuelt fritak for eiendomsskatt for nye boliger. Det er viktig å bemerke her at vi ikke har mulighet til å isolere og tallfeste de ulike effektene, kun peke på hvordan endringer i disse elementene påvirker eiendomsskatteinntekten.
Økning som følge av re-taksering og økte skattesatser
Økningen i eiendomsskatteinntektene i årene 2020-2022, skyldes hovedsakelig økte skattesatser og re-taksering av eiendom og i mindre grad økning i antall kommuner med eiendomsskatt og utvidelse av Kommunestyret kan velge å skrive ut eiendomsskatt på ett av følgende 7 områder: 1) fast eiendom i hele kommunen. 2) fast eiendom i hele kommunen unntatt næringseiendom, kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg, 3) bare på fast eiendom i områder utbygd på byvis, 4) både på fast eiendom i områder utbygd på byvis og på næringseiendom, kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg, 5) både på fast eiendom i områder utbygd på byvis og på kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg, 6) bare på næringseiendom, kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg og 7) bare på kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg..
Ved re-taksering av eiendommene, som vanligvis gjøres hvert 10. år, vil eiendomsskatten øke som følge av verdistigningen på eiendommene over disse årene. Men denne verdiøkningen slår som regel ikke fullt ut i eiendomsskatten. Kommuner som re-takserer, demper ofte effekten av verdistigningen ved å samtidig redusere skattesatsen. For boliger og fritidsboliger kan kommunene også dempe effekten ved å innføre eller øke bunnfradraget. Kommunene kan også dempe effekten ved å innføre eller øke antall år med fritak fra eiendomsskatt på nye boliger, med maksimalt opptil 20 års fritak.
Antall kommuner med eiendomsskatt på de ulike Som nevnt i ordforklaringen for område tidligere i artikkelen, så kan det skrives ut eiendomsskatt på ett av 7 ulike områder. Antall kommuner med eiendomsskatt på boliger vil være en opptelling av kommuner som har et av områdene 1 til 5 i forklaringen over. Antall kommuner med eiendomsskatt på annen eiendom som næringseiendom, kraftverk mv. vil være en opptelling av 1 samt 3 til 7, altså alle områder med unntak av de som har eiendomsskatt i hele kommunen unntatt på næringseiendom, kraftverk mv. har vært stabil i perioden, jamfør tabell 1. Fra 2022 til 2023 var det likevel forholdsvis mange kommuner som sluttet med eiendomsskatt på boliger, netto fem kommuner. De fleste av disse endret område til å ha eiendomsskatt bare på næringseiendom, kraftverk mv.
| 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024¹ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Totalt antall kommuner med eiendomsskatt | 319 | 323 | 323 | 322 | 323 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Kommuner med eiendomsskatt på boliger² | 247 | 251 | 253 | 248 | 250 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Kommuner med eiendomsskatt på næringseiendom, kraftverk mv. | 307 | 308 | 309 | 306 | 307 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1Brudd i tidsserien fra 2023 til 2024 p.g.a. oppsplitting av Ålesund kommune. Haram ble skilt ut fra Ålesund kommune i 2024. Haram hadde eiendomsskatt i 2024 og i hele kommunen, slik at uten denne oppdelingen av disse kommunene, så ville det være 322 kommuner med eiendomsskatt i 2024, 249 med eiendomsskatt på boliger og 306 med eiendomsskatt på næringseiendom, kraftverk mv. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2Det vil være omtrent like mange kommuner som har eiendomsskatt på fritidsboliger, men i årene 2020, 2021 og 2022 var det henholdsvis 3, 6 og 3 kommuner som gjorde fritak for eiendomsskatt for fritidsboliger. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Reduksjon i satser og økning i bunnfradrag i flere kommuner
Også flere andre kommuner enn Oslo og Bergen, har redusert skattesatsen for boliger og fritidsboliger fra 2023 til 2024, ofte i kombinasjon med innføring eller økning i bunnfradraget. Og dette ikke bare i de tilfellene der kommunen har re-taksert eiendommer i 2024.
Noen kommuner har hatt en stor nedgang i eiendomsskatteinntekt fra boliger fra 2023 til 2024 på grunn av tilbakebetaling av eiendomsskatt. Dette som følge av en dom om lokal reduksjonsfaktor (ks.no). Lillestrøm har derfor en eiendomsskatteutgift på 156 millioner i eiendomsskatten fra boliger i 2024, mens Elverum og Ringerike har svært lav eiendomsskatteinntekt fra boliger i 2024 i forhold til 2023, med en reduksjon på henholdsvis 51 og 89 prosent i eiendomsskatteinntekten.
Fra og med 2026, vil eiendomsskatteloven ha med regler som klargjør dette med lokal reduksjonsfaktor i forhold til obligatorisk reduksjonsfaktor, se lov om endring av eiendomsskatteloven (lovdata.no).
